Permuta de solares o terrenos

Analizamos las permutas relativas o los solares y a los terrenos
Permuta de un solar o terreno

Permuta de un solar o terreno

¿En qué consiste la permuta de un solar o terreno?

La permuta es uno de los tratos más antiguos, consiste en cambiar un bien presente por un bien futuro. En el caso del sector inmobiliario seria cambiar un solar/terreno urbano edificable por 1 o varias viviendas/locales salientes de la nueva edificación a realizar ( El valor del intercambio dependerá lógicamente del valor del terreno a Permutar.

Podriamos definir legalmente a la Permuta como  un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar el derecho de propiedad (dominio) de una cosa para recibir el derecho de dominio sobre otra futura.

¿Por qué una permuta y no una venta directa? ¿Qué ventajas tengo con la permuta e inconvenientes?

Si queremos realizar una operación realmente rápida y con mucho más recorrido económico para nuestros bolsillos , la permuta posiblemente es la mejor opción.

Hay muchos tipos de permutas, pero las más naturales son la permuta directa (bien por bien), o Permuta Mixta (bien por bien + una cantidad de dinero).

Si tenemos prisa por recoger el dinero lógicamente la permuta no nos sirve, ya que tenemos que esperar a que la promoción este en marcha para poder vender las propiedades futuras (bajo plano)  a una tercera persona, sin duda obtendremos muchos más ingresos que con la venta directa del solar. Hay muchos solares que llevan a la venta muchos años, seguramente si aceptasen una permuta a cambio conseguirían unos ingresos que compensarían de sobras la no venta del solar.

¿Cómo se formaliza la Permuta?

Como toda actuación con inmuebles o activos inmobiliarios para formalizar una permuta solo es necesario expresarlo libremente en un contrato. Este contrato obligara a las 2 partes (Propietario que permuta el bien y a la promotora) a una serie de obligaciones:

1) Transferir la propiedad del bien.

2) Realizar la entrega de la permuta una vez la promoción este al 100%

3) Pagar los gastos e impuestos que surgieran de la operación-Promoción.

4) Garantizar la posesión pacífica

5) Responder de los vicios ocultos y en caso de evicción con arreglo a derecho.

6) Cumplir todos los pactos en tiempo y forma, tal como están establecidos así como el pago de los impuestos que correspondan por Ley.

El contrato de permuta, permite el intercambio de bienes (inmuebles de todo tipo, viviendas, locales, terrenos, edificios,..), normalmente sin realizar ningún tipo de desembolso a cambio. Se formaliza mediante un contrato mediante el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1.539 C.Civil). Es importante que en el contrato quede reflejado claramente que el acuerdo a formalizar es un contrato de Permuta .En La elaboración del contrato se tiene que manifestar claramente si se trata de una permuta (como indica el artículo 1.446 del Código Civil) .

Comprobaciones básicas antes de permutar (Todo debe estar muy claro).

Permuta de un solar o terrenoLo primero sería dirigirnos al Registro de la Propiedad, allí comprobaremos, el estado del activo inmobiliario, ubicación, superficie y sus características. La cuota del inmueble (si hubiese varios propietarios) así como las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.

El la permuta se debe comprobar y especificar si el vendedor está al corriente del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles o cualquier otro impuesto o grave la propiedad a permutar. Para verificar toda la documentación de la finca lo normal es dirigirnos al administrador de la finca y solicitarle el certificado de cuentas del inmueble, para verificar que está al corriente de todos los pagos.

En caso de que el inmueble esté gravado con una hipoteca se puede optar entre la cancelación de la misma por el transmisor o hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma. Lógicamente el permutante deberá poner a disposición de la otra parte toda la documentación del préstamo hipotecario, a la vez que poner en contacto con la entidad bancaria para poder estudiarlo. Para acabar con todo el proceso es necesario pasar por el ayuntamiento para conocer si existe algún proyecto de actuación en la zona con algún tipo de infraestructura o similar que tuviera que quedar reflejado en el contrato (si no sería un vicio oculto y el contrato podría ser rescindido).

Para que tengas toda la información necesaria a la vez que realizar alguna consulta al Registro de la propiedad, añadimos el enlace al portal de registradores de España

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA PERMUTA DE INMUEBLES

¿Hay un precio mínimo establecido a la hora de formalizar una permuta?

Una permuta como hemos explicado anteriormente es un acuerdo reflejado en un contrato, por lo que A la hora de permutar, no hay ningún precio mínimo establecido, ya que la permuta es un bien presente por un bien futuro.

Si que es cierto que se le tiene que dar valor a las futuros inmuebles resultantes de la promoción , ya que una vez terminada la misma hay que pagar los impuestos correspondientes a la Administración.

Normalmente para darle valor al activo presente-futuro se utiliza la hoja del catastro o IBI y se multiplica ese valor por 1 o 2 según provincia y dimensiones

¿Cómo se puede realizar la permuta cuando una de las viviendas a permutar está hipotecada?

Independientemente de que esté hipotecada una de las viviendas, la permuta se puede realizar perfectamente, subrogándose el nuevo propietario en la hipoteca, para esto es necesario que el banco acepte al nuevo propietario (el nuevo propietario se subroga a la antigua hipoteca o se cancela directamente)

¿Qué impuestos gravan la permuta?

En un principio hay dos impuestos que gravan las permutas. El primero es el Impuesto de transmisiones patrimoniales, en cada provincia hay un tipo diferente, que puede ir del 7 al 10 % del valor del inmueble.Luego esta el impuesto de Plusvalias ( Incremento del Valor de los Terrenos que grava el beneficio obtenido –según los años de posesión- Se paga por la diferencia entre el valor que tenía el inmueble el día que se compró y el valor por el cual se vende en el presente. Sobre la diferencia resultante se aplica el impuesto de “plusvalías”.

¿Si realizo una permuta mixta ¿Cómo se tributa cuando un parte de la permuta se recibe en dinero?

Realmente a la hora de tributar no importa si se hace una permuta directa (bien por bien) o una permuta mixta (bien + dinero), se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). A Los inmuebles permutados se les da un valor en las escrituras de formalización y sobre esos valores preestablecidos se pagaran los impuestos, se tributará por el importe de ese valor.

Contrato de permuta de solar a cambio de edificación. Ejemplo de contrato

El propietario de un solar que pretenda cederlo a una empresa constructora para obtener a cambio uno o varios inmuebles (pisos, locales, plazas de parking…) de la nueva edificación (bien presente por bien futuro), deberá reflejar todas las condiciones en un buen contrato donde queden reflejados todos los tiempos y condiciones de la permuta a realizar. Es necesario que quede todo muy claro, la contraprestación que recibirá a cambio, como, tiempos, formas, asi como garantías de la empresa que realizara la construcción.

Para que todo funcione a la perfección es importante que tanto el promotor como el constructor se han la misma empresa, esto hace que la promoción se desarrolle con un ritmo mucho más bueno. Es importante que el constructor no tenga que Hipotecar el bien en permuta, esto seria quízas una de las clausulas más importantes a colocar en el contrato de Permuta. ( Esto garantiza la solvencia financiera del promotor-constructor).

Con estas premisas, el modelo que le proponemos es el de un contrato de permuta de un solar a cambio de edificación. Se trata de un solar en terreno urbanizable en el que es ya posible proceder a la edificación.

El promotor-constructor ya ha elaborado un proyecto básico y una memoria de calidades , (pendiente de la obtención de las oportunas licencias)r.

CLAUSULAS DE EJECUCIÓN DE RETRASOS

Como garantía de los intereses de la propiedad, se pacta una cláusula penal para el caso de retrasos en la ejecución y una cláusula resolutoria para el caso de incumplimiento por parte del constructor, en los plazos o condiciones estipulas en la escritura de formalización de la operación (Acto que ser realiza ante notario).

De este modo, si se confirma el incumplimiento, el propietario recuperaría la propiedad del terreno cedido, al margen de recibir una indemnización que deberá estar pactada de ante mano en el contrato que se formalice.

Para que puedan preparar su propio contrato de permuta o en caso de que estén interesados que la plataforma le haga un propuesta, este sería el tipo de contrato que solemos trabajar.  Puede descargar contrato de permuta Aquí

2 Responses

  1. Raynoch

    Me gusta todo lo relacionado con noticias inmobiliarias. Soy ingles y resido en Madrid hace varios años, y leo todo lo relacionado con el sector de inversión inmobiliaria. Felicidades por este nuevo blog, donde aprender nuevas oportunidades que ofrece el crowdfunding inmobiliario.

  2. Mortimer78

    Las inversiones inmobiliarias en crowdfunding son realmente interesantes, el crowdfunding inmobiliario se esta imponiendo.

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